El tsunami plateado está remodelando el mercado inmobiliario global

Durante décadas, el crecimiento de la población ha sido uno de los fundamentos más sólidos del mercado de la vivienda global. Más personas generalmente significaban más hogares, una demanda más fuerte de viviendas y, en muchas áreas, un aumento en los valores de las propiedades. Pero el cambio demográfico ahora está desafiando esa suposición de larga data.

Las tasas de natalidad en caída, la mayor esperanza de vida y el declive poblacional están transformando los mercados de vivienda en varias economías importantes. A medida que las sociedades envejecen, el problema se está desplazando cada vez más de una escasez de viviendas a un posible excedente de propiedades en áreas donde el número de hogares está disminuyendo.

Japón ofrece uno de los ejemplos más claros de esta transformación. El país ha experimentado un declive poblacional desde 2008, mientras que las personas de 65 años o más representan ahora casi un tercio de su población. Al mismo tiempo, las generaciones más jóvenes se han concentrado cada vez más en los principales centros urbanos, dejando a muchas comunidades rurales con menos residentes.

Este cambio demográfico ha contribuido a un número creciente de viviendas vacías. Los datos oficiales japoneses para 2024 sitúan el número de propiedades residenciales desocupadas en alrededor de 9 millones, lo que representa aproximadamente el 13.8% del total del stock de viviendas del país. En algunas áreas rurales, propiedades abandonadas o envejecidas se están ofreciendo a precios extremadamente bajos, mientras que las autoridades locales han introducido incentivos para atraer nuevos residentes.

Sin embargo, Japón también demuestra que el declive demográfico no afecta a todos los mercados inmobiliarios de la misma manera. Tokio y otros importantes centros urbanos continúan atrayendo trabajadores, negocios e inversión debido a las oportunidades de empleo, la infraestructura y el acceso a servicios. La disponibilidad limitada de terrenos en áreas muy solicitadas también ayuda a mantener los valores de las propiedades.

El fenómeno no se limita a Japón. China entró en un período de declive poblacional en 2022, mientras que las tasas de natalidad en caída y la formación de hogares más débil han añadido presión a un sector inmobiliario ya problemático. La demanda de vivienda es particularmente vulnerable en ciudades que carecen de perspectivas económicas sólidas o de la capacidad para atraer nuevos residentes.

Corea del Sur enfrenta un desafío demográfico similar. Seúl continúa beneficiándose de su concentración de empleos, servicios e infraestructura, pero algunas ciudades regionales están experimentando una mayor presión a medida que sus poblaciones disminuyen. El contraste destaca una característica cada vez más importante de los futuros mercados inmobiliarios: las tendencias demográficas nacionales pueden importar menos que la capacidad de las ciudades individuales para atraer y retener residentes.

Italia también está enfrentando el envejecimiento de la población y la despoblación en varias pequeñas localidades, particularmente en partes del sur. Algunos municipios han experimentado con ventas de viviendas a precios simbólicos y otros incentivos diseñados para atraer residentes, renovar edificios abandonados y revivir comunidades locales.

Las Naciones Unidas estiman que las personas de 65 años o más podrían representar aproximadamente una de cada seis personas en el mundo para 2050, en comparación con aproximadamente una de cada diez en 2021. Al mismo tiempo, la disminución de la fertilidad en muchas economías desarrolladas está reduciendo el tamaño de las futuras generaciones que ingresan al mercado de la vivienda.

Las consecuencias van más allá del número de posibles compradores de vivienda. Una población envejecida también puede cambiar el tipo de vivienda demandada. Los hogares más antiguos pueden favorecer cada vez más viviendas más pequeñas y accesibles, ubicadas cerca de instalaciones de atención médica, transporte público, tiendas y otros servicios esenciales.

Las grandes casas familiares suburbanas podrían volverse menos atractivas en algunos mercados a medida que los hijos abandonen los hogares de sus padres y los propietarios mayores encuentren que las propiedades grandes son cada vez más caras o difíciles de mantener. Esto podría alentar a los desarrolladores a diseñar proyectos de vivienda con características de accesibilidad, ascensores, eficiencia energética y servicios cercanos.

La transición demográfica podría, por lo tanto, obligar a una reconsideración importante de las políticas de vivienda tradicionales. Históricamente, los gobiernos se han centrado en aumentar la oferta de viviendas para satisfacer la creciente demanda. Sin embargo, en comunidades en declive, el desafío puede ser gestionar un stock de viviendas existente que supera el número de hogares dispuestos o capaces de ocuparlo.

Este desequilibrio podría ejercer presión a la baja sobre los valores de las propiedades en áreas que experimentan pérdidas poblacionales persistentes. Las regiones que no pueden atraer trabajadores, negocios o migrantes pueden enfrentar un ciclo particularmente difícil en el que menos residentes llevan a una demanda más débil, valores de propiedad en caída y un mayor declive económico.

Al mismo tiempo, las tasas de interés y las condiciones hipotecarias seguirán siendo determinantes importantes de la actividad inmobiliaria, pero pueden no ser suficientes para explicar las tendencias del mercado a largo plazo. Los factores demográficos, las oportunidades de empleo, los patrones de migración, la infraestructura y el acceso a servicios están cobrando cada vez más importancia para determinar dónde la demanda de vivienda seguirá siendo fuerte.

El llamado "tsunami plateado" es poco probable que transforme cada mercado inmobiliario a la misma velocidad. Sus efectos pueden surgir gradualmente, a diferencia del impacto inmediato de las crisis financieras o los choques de tasas de interés. Sin embargo, su influencia a largo plazo podría ser profunda porque los cambios demográficos se desarrollan a lo largo de décadas.

Para los gobiernos, desarrolladores e inversores, el desafío implicará cada vez más comprender no solo cuántas viviendas necesita un mercado, sino también dónde deben estar ubicadas esas viviendas, cómo deben ser diseñadas y qué generaciones deben atender.

La competencia entre ciudades podría, en consecuencia, cambiar de construir el mayor número posible de viviendas a atraer residentes, empleos e inversión. En áreas metropolitanas en crecimiento, la escasez de viviendas puede seguir siendo una preocupación importante, mientras que las regiones en declive podrían enfrentar un problema completamente diferente: cómo preservar el valor y la utilidad de millones de propiedades existentes.

A medida que las poblaciones envejecen y las tasas de fertilidad disminuyen, el futuro del inmobiliario dependerá, por lo tanto, cada vez más de la capacidad de una ciudad para seguir siendo económicamente atractiva y demográficamente resiliente. Los mercados inmobiliarios del mañana pueden estar moldeados tanto por el movimiento y la edad de las personas como por la construcción de los edificios en sí.